דיני מיסוי מקרקעין בישראל

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר נחקק בשנת תשכ"ג 1963 עוסק במיסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין, בעת המכירה. מקרקעין מוגדרים על פי החוק כשטח קרקע בישראל: בתים, בניינים, ומבנים אחרים המחוברים לקרקע בדרך קבע. זכות במקרקעין מוגדרת על פי החוק כבעלות, חכירה העולה על 25 שנים והרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור.

חוק זה מטיל מס על השבח האמיתי אשר נגזר ממכירה של זכות במקרקעין. החוק חל על אדם המוכר זכות במקרקעין ונכס הון, המייחס עבור אותו אדם רכוש פרטי או רכוש קבוע. החוק חל על אדם אשר מתעסק במכירת מקרקעין – עסקאות של יזמים וקבלנים ומתווכים העוסקים בנדל"ן, אך המיסוי על עסקאות אלו מועבר אל מס ההכנסה במקום למיסוי על פי חוק ודיני מיסוי המקרקעין. בשל כך, כל ההכנסות והרווחים הנוצרים מקנייה ומכירת מקרקעין בישראל נכללים בחישוב ההכנסה השנתית לצורכי מס ההכנסה בעת הגשת דו"ח שנתי.

תחום המקרקעין נחשב לבין הנושאים המורכבים ביותר בעולם המיסוי. על מנת לטפל בנושאי המיסוי בצורה יסודית ומקצועית, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת לקבל ידע נרחב וחוות דעת מקצועית. להלן הסבר קצר בעניין מושגי היסוד המרכזיים בתחום שכדאי שתכירו.

מס שבח

מס שבח הוא מס אשר מוטל על הרווח של ההפרש בין קניית הרכש לבין מכירתו. כאשר האדם רוכש נכס, הוא מוציא הוצאות נוספות שנועדו למכירת הנכס (דמי תיווך, דמי שמאות, שכר טרחה לעורך דין ועוד) ולשיפורו (שיפוצים, הרחבות, עיצוב מחדש וכו'). כל ההוצאות הללו נוספות למחיר ההתחלתי של רכישת הבית. לדוגמא: קניתי בית במיליון ₪ ושיפצתי את הבית בעלות של 180,000 ₪. במכירת הנכס הוצאתי 20,000 ₪ על דמי תווך ושכר טרחה של עורך דין. כאמור, מחיר רכישת הבית יהיה כמיליון ₪ פלוס 200,000 הוצאות נוספות, כלומר 1,200,000 ש"ח סה"כ. את הבית מכרתי לאחר מספר שנים ב2 מיליון ₪. לפיכך, הסכום החייב במס יהיה 800,000 ₪

מס רכישה

מס רכישה הוא מס אשר מוטל על כל תאגיד או אדם שרוכש דירה או כל זכות אחרת במקרקעין. ניתן לחלק את שיעור המס לשלושה סוגים של עסקאות:

דירת מגורים יחידה – עסקה לאדם הקונה רכש דירת מגורים וזוהי דירתו היחידה. שיעור המס החל על הרוכש מדורג על פי האחוזים הבאים: על חלק השווי שעד 1,600,175 ₪ – 0% ;על חלק השווי שבין  1,600,175 ₪ – 1,898,005 ₪ – 3.5%; על חלק השווי שבין 1,898,005 ₪ – 4,896,615 ₪ – 5%; על חלק השווי שבין  4,896,615 ₪ – 16,322,055 ₪ – 8%;על חלק השווי שמעל 16,322,055 ₪ – 10%

רכישת דירה נוספת ­– בעת רכישת דירה נוספת, ישנה מדרגת מס שונה המפורטת באופן הבא:על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪ – 8%;  על חלק השווי שמעל 4,896,615 ₪ – 10%

רכישת נכס אחר שאינו דירת מגורים ­– רכישת מקרקעין או נכס שאינו דירת מגורים (בניין משרדים, מחסן ועוד) אינה מזכה בשיעור מס מופחת, לפיכך רוכש המקרקעין ישלם מס מלא של 5% על סכום הרכישה הכולל.