התחדשות עירונית היא שם כללי לפרויקטים המתקיימים בערים רבות בישראל, ומטרתם היא לשפר אזורים שלמים, כמו שכונות, מתחמים ורחובות ישנים בהם יש צורך לא רק בבנייה מחודשת, אלא גם בהוספת מתקנים, שירותים, מרכזי בילוי ועוד. במאמר הבא נתמקד בזכויות הדיירים ובדרך לשמירה על זכויות אלה.
מהו פרויקט התחדשות עירונית ?
התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקט שמטרתו היא שיפור התנאים הפיזיים, הכלכליים, האסתטיים והחברתיים באזור או שכונה מסוימת בעיר, בד"כ באמצעות פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש) של בניינים ישנים והחלפתם בבניינים חדשים, תוך הוספת שירותים, מוסדות, מתחמי בילוי וקניות וכד'. התחדשות עירונית מתקיימת בערים רבות בישראל, ביניהן ניתן למצוא פרויקטים בפתח תקווה, רמת גן, תל אביב ועוד.
מהן זכויות הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית?
ניתן לחלק את זכויות הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית לשני סוגים (כלליים): הזכות לסרב לפרויקט, והזכויות הניתנות תוך כדי ולאחר הפרויקט. ראשית, חשוב לדעת שבעלי הדירה יכולים לא להסכים לביצוע הפרויקט בבניין, אולם לא כל סיבה היא מוצדקת ("סירוב סביר" לעומת "סירוב לא סביר"). קיימים תנאים אשר הופכים את הסירוב לסביר או לא סביר (ביניהם נסיבות כלכליות מסוימות, או היותו של הדייר קשיש וכד'). במידה שהסיבות לסירוב אינן סבירות, יכולים בעלי הדירות האחרים לבדוק את האפשרות לפנות לבית המשפט לטובת פיצוי (לא נפרט כאן את התנאים המלאים למצב כזה, אך חשוב להכיר אותם).
באשר לזכויות תוך כדי ולאחר הפרויקט: ככלל, זכויות אלה צריכות להיות מעוגנות בהסכם שנחתם מול היזם והקבלן. זכויות אלה כוללות למשל קבלת דירה חדשה, קבלת חניה לדירה, תוספות אסתטיות שונות בקומה, לובי וכד'. התנאים משתנים מעסקה לעסקה, אולם חשוב שהדיירים יהיו מודעים לזכותם לחתום או לא לחתום על עסקה מסוימת, לטובת בחינה של עסקאות אחרות וכדאיות יותר.
כיצד ניתן להבטיח את שמירת זכויות הדיירים?
ראשית, עדיף שהדיירים עצמם יהיו שותפים ביוזמות לפרויקט, כלומר יפנו ביוזמתם ליזם וקבלן, ויבדקו אפשרויות שונות. אולם, מצב כזה מחייב התארגנות מראש של הדיירים לטובת החלטות משותפות ולא פחות חשוב – החלטה על עו"ד מייצג. יש לזכור, כי מדובר בעסקה מורכבת שלה משמעויות כלכליות ופיזיות רבות ולכן מומלץ לנהל מו"מ מושכל על תנאי ההסכם מול היזם והקבלן באמצעות איש מקצוע המבין בתחום, דהיינו עו"ד בעל ניסיון. כמו כן, יש לפנות ליזם וקבלן מומלצים בעלי רזומה של ביצוע פרויקטים מן הסוג הזה, על מנת לוודא עד כמה שניתן, שהפרויקט יבוצע כראוי, מתחילתו ועד סופו.
פרויקטים מצליחים של התחדשות עירונית
- פרויקטים בפתח תקווה – קיים פרויקט עתידי באזור בית החולים בילינסון, הכולל הריסה של 11 בניינים ישנים ובניית 8 מבנים במקום, בין המבנים ייבנה גם בית ספר יסודי, לצד שטחי ציבור ומגרשי משחק עבור דיירי המקום.
התחדשות עירונית בתל אביב – עתיד להתקיים פרויקט דפנה, באזור רחוב ארלוזורוב, דרך נמיר ורחוב סולד. מדובר בקומפלקס ייחודי, המחולק למתחמים הכוללים מגדל מגורים ומבנה מרקמי.